전세 계약 만료가 다가오면 임차인은 계속 거주를 원하지만, 임대인은 경우에 따라 갱신을 거절하고 싶어 할 수도 있습니다. 하지만 요즘은 임대차 보호법이 강화되면서 임대인이 마음대로 갱신을 거절하는 것이 쉽지 않은데요. 특히 2020년 개정된 ‘주택임대차보호법’에 따르면, 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.
그럼에도 불구하고 특정한 경우에는 예외적으로 갱신 거절이 가능한데요. 오늘은 임대인이 전세 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우와 불가능한 경우, 그리고 이에 대한 법적 대응 방법까지 정리해 볼게요.
📌 전세 계약 갱신 거절이 가능한 경우
현행 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임대인이 정당한 사유가 있을 때만 갱신 거절이 가능합니다.
1️⃣ 임대인 또는 직계가족이 실거주할 예정인 경우
가장 대표적인 갱신 거절 사유는 임대인 본인이나 직계가족이 직접 거주하려는 경우입니다.
✅ 갱신 거절 요건
- 임대인 본인, 배우자, 부모님(직계존속), 자녀(직계비속) 등이 실거주할 경우
- 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절 통보
- 실거주할 계획이 있음을 명확하게 밝혀야 함
📌 주의할 점
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 정작 직접 살지 않고 다른 사람에게 다시 임대하면?
→ 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
🔹 법적 대응 방법
- 임대인의 실거주 여부는 전입세대열람원을 통해 확인 가능
- 거짓 실거주가 확인되면, 최대 3개월치 월세 상당액에 대한 손해배상 소송 가능
2️⃣ 임차인이 계약을 위반한 경우
임차인이 계약을 어긴 경우도 갱신 거절이 가능합니다.
✅ 갱신 거절 요건
- 임대료 연체: 3개월 이상 연속으로 미납한 경우
- 무단 구조 변경: 임대인의 동의 없이 집을 개조한 경우
- 불법 용도 변경: 주거용 주택을 사업장으로 무단 변경한 경우
- 불법 전대: 임대인의 허락 없이 제3자에게 재임대한 경우
🔹 법적 대응 방법
- 임대인은 계약 위반 사실을 입증할 수 있어야 함
- 임차인이 인정하지 않으면 명도소송(퇴거 소송) 진행 가능
🌟 아래 상황처럼 어쩔 수 없는 상황에서 대응하는 방법도 꼭 확인하세요.
3️⃣ 건물 재건축·철거로 인해 거주가 불가능한 경우
건물이 재건축, 리모델링, 철거 예정이라면 갱신 거절이 가능합니다.
✅ 갱신 거절 요건
- 건축 허가 또는 철거 계획이 확정된 경우
- 공사 일정이 계약 연장 기간과 겹치는 경우
📌 주의할 점
단순히 "건물이 낡아서 철거할 예정"이라는 이유로는 거절이 불가능합니다.
→ 반드시 재건축·철거 인허가 서류를 제출해야 합니다.
🔹 법적 대응 방법
- 만약 허위로 재건축을 이유로 갱신을 거절하고, 다른 임차인에게 다시 임대한 경우?
- → 임차인은 손해배상 청구 가능
🌟 재개발이나 재건축의 경우에 대응 방법도 미리 확인하세요.
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4️⃣ 임대차 종료 후 보증금 반환이 어려운 경우
보증금 반환이 어렵다면 갱신 거절이 가능할 수도 있습니다.
✅ 갱신 거절 요건
- 임대인이 금융기관에서 대출을 받아 보증금 반환이 불가능한 경우
- 법원에 임대차 종료 및 보증금 반환 불능 신청(임차권 등기명령 신청)을 해야 함
📌 주의할 점
임대인이 단순히 "보증금 돌려주기 힘들다"고 말하는 것만으로는 갱신 거절이 불가능합니다.
→ 임차인은 전세보증보험(전세반환보증보험)을 활용할 수도 있어요.
🔹 법적 대응 방법
- 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면?
- → 임차인은 법원에 임차권 등기명령 신청 가능
- → 최종적으로 소송 및 강제집행 절차 진행 가능
🌟 이런 부분때문에 처음에 전세계약을 제대로 체결해야 합니다. 아래 사항도 꼭 확인하시고 계약하세요.
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❌ 전세 계약 갱신 거절이 불가능한 경우
✅ 임대인이 갱신 거절할 수 없는 경우
- 단순히 "그냥 계약을 끝내고 싶다"는 이유
- 임대료 인상을 요구하기 위한 거절 (법적으로 연 5% 이상 인상 불가)
- 다른 임차인에게 더 높은 가격으로 임대하려는 경우
- 임대인이 실거주한다고 했지만, 사실이 아닌 경우
📌 임차인의 대응 방법
- 정당한 사유 없는 갱신 거절이라면?
- → 법원에 갱신 거절 무효 소송 가능
- 임대인이 다시 임대한 경우?
- → 손해배상 청구 가능
🔍 요약
전세 계약이 끝날 때 임차인은 계약갱신요구권을 통해 연장을 요구할 수 있고, 임대인은 마음대로 거절할 수 없습니다. 다만 실거주, 계약 위반, 재건축 등 정당한 사유가 있을 경우에만 예외적으로 갱신 거절이 가능하죠.
임차인은 본인의 권리를 확실히 알고 정당한 이유 없는 갱신 거절에 적극적으로 대응해야 하고, 임대인 역시 법적 요건을 충족하지 않으면 갱신 거절이 불가능하다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대인이 실거주한다고 거짓말하고 다른 사람에게 임대하면 어떻게 하나요?
A. 손해배상 청구 가능 (최대 3개월치 월세 상당액) + 갱신 거절 무효 소송 가능
Q2. 계약갱신요구권을 사용하면 전세 보증금은 그대로 유지되나요?
A. 임대료 인상 가능하지만 연 5% 이내로 제한됨
Q3. 임대인이 6개월 전이 아닌 만료 직전에 갱신 거절을 통보하면 유효한가요?
A. 불법! 임차인은 자동으로 갱신된 것으로 간주됨
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