아파트 전세 계약서 작성 시 꼭 넣어야 할 특약사항

아파트 전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 그렇기 때문에 세입자의 보증금을 보호하고, 권리를 확실히 하기 위해 계약서에 특약사항을 꼼꼼히 작성하는 것이 필수적이죠.

 

 

계약서에 명시된 특약사항은 계약 당사자 간에 법적 구속력을 가지며, 예상치 못한 문제를 예방하는 중요한 장치가 되거든요.

 

여기서는 아파트 전세 계약서 작성 시 꼭 포함해야 할 필수 특약사항 7가지와 그 이유, 작성법에 대해 알아볼게요. 특약을 잘 챙겨 둔다면, 이후 발생할 수 있는 상황에서도 안정적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다. 🌿

전입신고 및 확정일자 특약

 

📜 왜 중요한가?

전세 계약 후 전입신고와 확정일자는 세입자의 보증금을 보호하는 기본 조치입니다. 확정일자를 통해 경매나 공매 시에도 보증금을 우선적으로 회수할 수 있어요. 만약 전입신고와 확정일자를 놓치면, 보증금 반환이 불확실해질 수 있습니다.

 

📝 특약 작성 예시

특약 내용: "임차인은 계약일로부터 7일 이내에 전입신고 및 확정일자를 완료해야 하며, 임대인은 이에 대해 적극 협조해야 한다."

효과

세입자가 법적으로 보증금을 보호받고, 계약 후 발생할 수 있는 불이익을 방지.

전세보증보험 가입 의무 특약

 

💼 왜 중요한가?

전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증보험사에서 대신 지급하는 제도입니다. 전세 계약 중 임대인이 파산하거나 주택이 경매에 넘어가도 세입자는 안전하게 보증금을 보호받을 수 있죠.

 

 

계약서에 전세보증보험 가입을 명시하면 안전성이 더욱 높아집니다.

📝 특약 작성 예시

특약 내용: "임차인은 전세보증보험에 가입할 수 있으며, 임대인은 이에 대해 협조할 의무가 있다. 보증보험 가입 비용은 양 당사자가 협의하여 부담한다."

효과

임대인의 재정 상태와 상관없이 보증금을 보호 가능.

임대인의 세금 체납 방지 특약

 

💰 왜 중요한가?

임대인이 세금을 체납할 경우, 주택이 공매나 경매에 넘어가 보증금 반환 우선권을 잃을 수 있습니다. 세입자는 이를 방지하기 위해 세금 납부 확인서를 요구하거나, 체납 시 계약 해지 권한을 갖는 특약을 설정할 수 있어요.

📝 특약 작성 예시

특약 내용: "임대인은 계약 기간 동안 주택에 대한 세금 체납이 없음을 증명하는 서류를 제공해야 하며, 체납 발생 시 임차인은 계약 해지 권리를 가진다."

효과

임대인의 세금 체납으로 인한 보증금 반환 위험 예방.

하자 보수 및 수리 의무 특약

 

🔧 왜 중요한가?

전세 계약 기간 동안 주택에 하자가 생길 수 있습니다. 임대인이 이를 수리하지 않으면 세입자의 거주 환경이 악화될 수 있기 때문에, 수리 의무를 명시하는 것이 중요해요. 만약 임대인이 수리를 하지 않으면, 세입자가 수리 후 비용을 보증금에서 차감할 수 있도록 해야 합니다.

📝 특약 작성 예시

특약 내용: "임대인은 주거에 영향을 미치는 하자 발생 시 통보 후 7일 이내에 수리를 완료해야 하며, 미이행 시 임차인은 직접 수리 후 비용을 보증금에서 차감할 수 있다."

효과

하자 발생 시 세입자의 주거 환경 개선 및 비용 부담 최소화.

임대인의 담보대출 제한 특약

 

🏦 왜 중요한가?

전세 계약 후 임대인이 주택을 담보로 추가 대출을 받으면, 세입자의 보증금 반환 우선권이 밀릴 수 있습니다. 임대인의 추가 대출을 제한하거나, 대출 시 세입자에게 동의를 받도록 하는 특약이 필요합니다.

📝 특약 작성 예시

특약 내용: "임대인은 주택에 대한 담보대출을 받을 경우 사전에 임차인의 동의를 받아야 하며, 대출금이 보증금을 초과할 경우 계약 해지 권리를 부여한다."

효과

임대인의 추가 대출로 인한 보증금 반환 위험 방지.

임대차 기간 연장 및 보증금 인상 제한 특약

 

⏳ 왜 중요한가?

임대차 계약이 끝날 때, 재계약 여부가 불확실하면 갈등이 발생할 수 있습니다. 이를 방지하려면 재계약 여부를 미리 통지하게 하고, 보증금 인상을 제한하는 특약을 설정해야 합니다.

📝 특약 작성 예시

특약 내용: "임대차 계약 만료 3개월 전 재계약 여부를 통지하며, 재계약 시 보증금 인상은 5%를 초과하지 않는다."

효과

재계약 시 보증금 인상의 불확실성 감소.

등기부등본 변동 사항 통보 특약

 

📑 왜 중요한가?

전세 계약 시 등기부등본을 확인하는 것은 필수입니다. 그러나 계약 기간 중에도 담보대출이나 압류가 발생할 수 있으므로, 변동 사항 통보를 요구하는 특약을 설정해야 합니다.

📝 특약 작성 예시

특약 내용: "임대인은 계약 기간 동안 등기부등본 상 권리변동 사항이 발생할 경우 즉시 임차인에게 통보해야 한다."

효과

계약 중 발생하는 권리변동으로 인한 보증금 위험 최소화.

같이 하면 좋은 설정

이러한 모든 특약과 함께 전세권 설정을 하면 유사시 보증금 반환 우선권을 가질 수 있습니다. 전세권 설정에 관한 부분은 따로 정리했으니 꼭 확인하세요.

 

아파트 전세권 설정 방법과 비용

 

전체 정리

아파트 전세 계약 시, 세입자의 보증금을 안전하게 보호하기 위해 여러 특약을 추가하는 것은 매우 중요합니다.

 

전입신고 및 확정일자와 전세보증보험, 하자 보수, 임대인의 담보대출 제한 등 다양한 특약은 보증금 반환 우선권을 확보하고, 예상치 못한 문제를 미리 방지할 수 있어요.

 

전세 계약서는 단순한 문서가 아니라, 세입자와 임대인 간의 법적 권리와 의무를 명확히 규정하는 중요한 계약입니다. 세심하게 검토하고 특약을 추가하는 것이 필수적입니다. 🌿

 

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